第三節 風險管理

　　6.合作機構管理

　　（1）商用房貸款的合作機構管理

　　①風險內容：開發商不具備房地產開發的主體資格、開發項目五證虛假或不全；估值機構、地產經紀和律師事務所等聯合借款人欺詐銀行騙貸。

　　②風險防控措施。

　　第一，加強對開發商及合作項目審查。重點審查開發商的資質、資信等級、領導層的信譽及管理水平、資產負債及盈利水平；已開發項目建設情況、銷售情況、履行保證責任的意愿及能力、是否卷入訴訟或糾紛、與銀行業務合作情況等；項目開發及銷售的合法性、資金到位情況、工程進度情況以及市場定位和銷售前景預測等。

　　第二，加強對估值機構、地產經紀和律師事務所等合作機構的準入管理。應把握：具有合法、合規的經營資質；具備較強的經營能力和好的發展前景，在同業中處于領先地位；內部管理機制科學完善；通過合作切實有利于商用房貸款業務的發展，包括可以拓展客戶營銷渠道、提高業務辦理效率和客戶服務質量、降低操作成本等。

　　第三，業務合作中不過分依賴合作機構。

　　（2）有擔保流動資金貸款的合作機構管理

　　有擔保流動資金貸款的合作機構主要是擔保機構。防控措施：

　　①嚴格專業擔保機構的準入。

　　②嚴格執行回訪制度。存在以下情況的，銀行應暫停與該擔保機構合作：經營出現明顯問題，對業務發展嚴重不利的；有違法、違規經營行為的；與銀行合作的存量業務出現嚴重不良貸款的；所進行的合作對銀行業務拓展沒有明顯促進作用的；存在對銀行業務發展不利的其他因素。

　　7.操作風險

　　（1）商用房貸款的操作風險

　　①內容。

　　貸款受理和調查中的風險。借款人主體資格是否符合相關規定；所提交的材料是否真實、合法；擔保措施是否足額、有效。

　　貸款審查和審批中的風險。業務不合規，業務風險與效益不匹配；未按權限審批貸款；審批人員對應審查的內容審查不嚴。

　　貸款簽約和發放中的風險。合同憑證預簽無效、制作不合格、填寫不規范、未核實合同簽署人及簽字（簽章）。發放條件不齊全的情況下發放貸款。未按規定發放貸款。

　　貸后與檔案管理中的風險。未對貸款使用情況跟蹤檢查，房屋他項權證到位不及時，逾期貸款催收、處置不力；貸款管理與其規模不相匹配，未對貸款人及擔保情況持續跟蹤監測；向同一借款人審批發放多筆貸款，或向實際購房人及其相關人多人審批發貸款；未按規定保管合同等重要貸款檔案資料、他項權利證書。

　　②防控措施。

　　第一，提高貸前調查深度。全面了解掌握借款人所控制主要實體的經營情況、真實財務狀況及抵押情況，評估償債能力，揭示風險。

　　第二，加強真實還款能力和貸款用途的審查。對名義借款人與實際借款人不一致的，原則上不得受理；對以貸款所購房屋的租金收入作為還款主要來源，或借款人為外地人且在當地無經營實體的，要謹慎辦理；嚴格審查貸款用途，防止以商用房貸款形式套取貸款，用于不符合法律法規、國家產業政策和貸款銀行信貸政策的項目。

　　第三，合理確定貸款額度。要對借款人所經營的實體進行風險限額測算，在風險限額內根據借款人可實際支配的還貸資金額確定貸款控制額度。

　　第四，加強抵押物管理。對商業前景不明的期房及單獨處置困難的產權式商鋪等房產，原則上不得接受抵押。

　　第五，強化貸后管理。將借款人經營狀況及抵押房產的價值、用途變化情況作為監控重點；對已形成不良貸款的，盡快采取保全措施。

　　第六，完善授權管理。嚴格執行對單個借款人的授信總量審批權，控制個人授信總量風險。對以實際借款人及其關系人多人名義申請貸款用于購買同一房產的，按單個借款人使用審批權限。

　　（2）有擔保流動資金貸款的操作風險

　　除商用房貸款相關風險點外，還應特別關注借款人控制企業的經營情況變化和抵押物情況的變化。銀行還應采取如下防控措施：

　　①貸款發放后，銀行應保持與借款人的聯絡（如定期回訪），對借款期間發生的突發事件及時反應，在還款日前一定時間內，以書面或其他方式通知借款人安排好還款資金等。

　　②借款人抵押的，抵押物須產權明晰、價值穩定、變現能力強、易于處置。原則上貸款銀行經辦人員應直接參與抵押手續的辦理，不可完全交由外部中介機構辦理。對于房地產管理相對規范的地區，可委托經一級分行準入的中介機構代辦，但經辦行須核實。謹慎受理產權、使用權不明確或當前管理不夠規范的不動產抵押，包括自建住房、集體土地使用權、劃撥土地及地上定著物、工業用房、倉庫等，原則上不接受為有擔保流動資金貸款的抵押物

8.信用風險

　　（1）商用房貸款信用風險

　　①內容。

　　借款人還款能力發生變化。銀行難以把握借款人還款能力風險的原因：國內尚未建立完善的個人財產登記制度與個人稅收登記制度，全國性的個人征信系統有待完善；國內失信懲戒制度尚不完善。

　　商用房出租情況發生變化。包括所在地段經濟發展重心轉移、大范圍拆遷等。

　　保證人還款能力發生變化。

　　②防控措施。

　　加強對借款人還款能力的調查和分析。了解掌握其收入水平的穩定性；判斷其收入水平的真實性；收入水平對償還貸款的覆蓋度，原則上借款人年還款金額應不超過其家庭年收入水平總額的80％。此外還要考察：其他收入所得；其他資產收益情況；借款人及其家庭所擁有總資產的狀況。

　　加強對商用房出租情況的調查和分析。調查商用房所在商業地段繁華程度及其他商用房租金收入情況；調查該地段的未來發展規劃，是否會出現大拆遷、經濟發展重心轉移等情況。

　　加強對保證人還款能力的調查和分析。保證人經濟實力下降或信用狀況惡化是導致其還款能力下降的主要原因。銀行要有預見性并采取相應預防措施：

　　a.密切關注保證期間影響保證人保證能力的各種因素的變化情況。

　　b.貸后要了解保證人的情況。

　　c.充分證明保證人保證能力不足以保證借款人貸款時，應要求借款人更換保證人或采取其他擔保方式。